有关方面禁止农民出售私房，主要沿用计划经济时期的禁止转让宅基地使用权的政策精神。判决善意合同无效，主要有两条脱离社会实际的法外理由。

 

　　第一种说法是：如果房屋转让，宅基地使用权随之转移，农民就失去了唯一的生存基础，必定造成社会问题。禁止宅基地使用权转让是为了保护农民的权利。

 

　　实际情况并非如此。以宋庄地区为例，售房村民不外乎以下几种情况：老人去世，继承所得；子女工作，闲置无用；全家进城，购置楼房。至今还没有发现把自己正在居住的房屋卖给别人的。艺术家所购之房，全部为闲置多年甚至几近废弃的房屋。村民卖房的目的也是为了物尽其用，或为添补城中购房资金，或为扩大农业再生产，或经商搞多种经营，都是朝着发展商品经济或生活小康的目标奔的。

 

　　是否有因大病大事出售住房以救急的呢？宋庄没有，其他地方可能会有。但是，这是一个建立健全社会保障机制的问题。如无这种机制，农民危急关头只能卖房自救。如果农民宅基地房屋可以顺畅入市交易，还能卖个好价钱，自救或许有余。在现政策下，农房价格很低，自救不足，甚至会被恶意敲诈而失去安身立命之地。这种政策显然不能称之为对弱势群体的保护。

 

　　第二种说法是：宅基地使用权是农民特定身份的社会福利，其他人无权享受。

 

　　这种说法表面合理，但却经不起推敲。“房改房”难道不是干部职工这种特定身份的福利吗？这种房屋可以几万元购得，又可以几十万元、上百万元出售，何曾限制过受买人的身份？为什么在农民这里就成了问题呢？中国农民为国家建设付出了巨大的牺牲，其福利为什么不能像其他公民的福利一样，变成货币、变成资本、自由支配、自由流转呢？这种作法对农民实有歧视之嫌，也谈不上对农民的保护。

 

　　保护农民的财产所有权，包括保护农民集体对土地的所有权，归根到底是国家如何规范管理农村集体建设用地，土地所有权人对土地是否有处置权的问题。三十年改革开放的实践证明：真正让农民富裕的政策就是放手让农民自主经营的政策；真正保障农民权利的法律就是让农民对自己的财产有完全的支配权力的法律。任何与宪法和法律相抵触的限制都应立即取消，这才是对中国农民最为可靠的保护。

 

　　其二、判决善意交易宅基地房屋的合同为无效合同，客观上鼓励了诚信缺失和道德失范，对良好的社会风气造成了负面冲击，加速了破坏和谐安定因素的蔓延。

 

　　北京市高级法院京高发｛2004｝391号文件，对此类诉讼的起因结论为“出卖人受利益驱动而起诉”。这种行为在民法理论中属于恶意毁约。在相对稳定的社会秩序中，人们对自己财产依法处分的权利只能是一次性的。一物二卖，卖出之物收回再卖，既受法律制约又受道德谴责。在一个和谐稳定的社会中，法律和道德的价值取向必须协调一致，相反，就会造成社会混乱。这是规律，古今中外，概莫能外。我国民法通则中明确规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。令人遗憾的是，长期以来，人们对此不以为然，不把诚实信用原则作为法律的底线来守护，以致这种恶意毁约行为，通过法律漏洞和政策失误，得到了鼓励和支持。当今社会风气严重败坏，民族精神和国家形象严重受损，不能不说与这种强势的错误导向有着必然的联系。

 

　　以宋庄判结的案件为例：原告已经从农民变为了城市居民；出售了农房住进了楼房；合同无效 ，艺术家就要搬出唯一居所，原房主却能收回房屋再赚一笔大钱。如此违法悖理，判词中竟然写道：“原告要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持”。（更加不能理解的是，为判合同无效，判决书中竟然编造了一个法律、法规中不存在的“居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”的“强制性规定”作法律依据。）判决公布，舆论大哗。善良的人们绝对想不到，诚实守信的千年古训、民族灵魂，在今天竟被“法律”判为无效，见利忘义的人竟然受到了“本院”的支持。我们因此感到危机迫在眉睫：恶意反悔的人将有恃无恐，大批的艺术家将陷入官司，破坏安定的因素将迅速扩散，宋庄的社会和谐将被打破，文化造镇和文化创意产业计划有可能因此陷入困境。

 

　　其三，宋庄的问题带有典型性和普遍性，如不及时解决，将冲击首都和谐稳定的大局，影响新农村建设的进程。

 

　　我国土地法第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这就昭告天下，法律并不禁止农民出租出卖住房，与宪法原则一致。同时对宅基地再申请规定限制，也体现了保护耕地的原则不可动摇。但问题是，如何实现这一原则与保护农民的现实利益相统一？就宅基地而言，毁房退地显然是愚蠢的，不会得到任何人的赞成。作为已经是公权渡让为私权的宅基地使用权，当它和私房不可分割之时，如何发挥这一建设用地的效率，就和保护耕地一样重要。农民出售、出租闲置私房，是发挥效率的最佳途径之一。作为宋庄方式——把私房卖给艺术家所得到的效率是空前的——不仅当前获利，更造就了百年都可获益的文化产业，为新农村建设提供了可资借鉴的成功经验。我们相信，任何一个思维健全的领导人，都不会为保护几个见利忘义的人的利益而毁掉广大农民的大好前程。

 

　　如何处理宋庄问题的选择，应该是不用置疑的，但如何解决与“司法实践”的矛盾也不容忽视。当那些“文件”“纪要”精神使法官左右为难的时候，重新强调宪法原则和法律规定头等重要，但出台新的政策规定更有积极的现实意义。

 

　　从农民的根本利益出发，我们建议：在不完全打破现行法律和政策框架的情况下，认定买卖私房不违法，房屋买卖合同有效；卖房可视为同时放弃宅基地使用权；为保证土地所有权为集体所有的现行制度，在未改变宅基地作为建设用地性质的情况下，宅基地使用权由所有权人——村集体收回管理，再由村集体与确实是用于居住的艺术家签订使用合同，酌情收费。这个收益归全体村民所有，既保护了全体所有权人的利益，也杜绝了个别见利忘义之人的“利益驱动”。

 

　　建国近六十年来，农民私房以民间约定俗成的方式转让，在全国是普遍现象，尤以北京为甚。由此引发的利益冲突、经济纠纷和社会矛盾，随着郊区的开发、房产价格的飙升，已经到了全面爆发的临界状态，局部地区如宋庄已经对社会的和谐造成了冲击 。宋庄文化造镇在首都郊区率先成效，相关社会矛盾也先期爆发。如不及时化解，蔓延之势在所难免。出台相关政策，确实到了刻不容缓的地步。

 

　　我们注意到，今年全国人大审议物权法的说明中指出，宅基地使用权的转让，从全国范围全面实施，时机尚不成熟（我们理解，局部条件应该是成熟的）。物权法为修改有关政策规定留下了充分的余地，法律上的障碍已经消除。我们同时注意到，广东省已经为宅基地使用权的流转依法制定了政策，重庆市在城乡统筹建设的试点中也在尝试政策突破。北京作为首都，城乡统筹发展比其他省市更具紧迫性，社会和谐对全国更具示范性。《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》指出：“体制机制尚不完善，民主法制还不健全；一些社会成员诚信缺失、道德失范，一些领导干部的素质、能力和作风与新形势新任务的要求还不适应；……”，是影响社会和谐稳定的严重问题，应高度重视，切实解决。并特别强调要“更加积极主动地正视矛盾、化解矛盾，最大限度地增加和谐因素，最大限度地减少不合谐因素”。因此，我们强烈呼吁：北京市应率先突破陈规，十大文化创意产业集聚区应先予试点，尽快出台相关政策，及时消除有可能引发大面积矛盾爆发的不安定因素。

 

 

 

栗宪庭、方力钧、岳敏君、杨少斌、高惠君、王强、张鉴强、任辉、吕上、杨文胜、任戎、张建俊、雨夫、李学来、杜可西、陈苹莉、赵俊涛、陈光武、金宇、廉学洺、刘旭东、刘征、亓文章、袁兴刚、王立则（笠泽）、潘勤、野雪、鲍智明、姚俊忠、周洋明、何学升、张国平、韩旭成、卫林、张民强、武孟春、邝老五·尼麦、宫昌鸿、李书英、张德彦、黄纪德、李伦、云眠溪、刘桐、尹灵、吴德武、片山、庞宏伟、陈美、黄有维、沈彬彬、冯峰、单竹兰、花哥、张帆、傲月、王宝明、何必、王艳萍、黄文锋、蔡卫东、邬建赛、叶丕祥、黄京哲、牟作琳、叶红、徐弘滨、李娃克、张骞文、冉令欣、半坡、郭骏劼、陶思睿、张连俊、杨钊、覃畲、冯贵林、刀、林林兮、鲁一凡、卫保刚、窦金军、陈红、李璇、丰野秋、秘金明、朱久洋、万军、黎克佑、王畏丁、刘莉、陈美龄、刘美萍、沉波、贺天、藩雪云、何勇、寇占山、刘晓梅、何方、马子恒、梁司杰、杨光、冯兮、常宗贤、张湘、刘作瑞、秦剑、王继先、李伟（黑皮士）、高风、曹立强、马越、鹿林、李卫明、天兵、林春岩、赵海、库雪明、胡月朋、关崴、康羽、李大鹏、胡军强、陈鱼、余峰、李姝青、刘双明、陈晓峰、饶松青、吴震寰、陈阳、郎小杞、张起田、于生文、刘劲松、赵光臣、张芳、王庆松、张国龙、日出、白升城、高宏、班学俭、赵浥、熊只苇、郭利众、索探、王能涛、张海鹰、车辙、尹恩江、宋佳、因小东、杜撼、刘在军、伊贤彬、巩天有、林志聪、刘名凯、高琦、苑来、李庆军、史泽平、王绍伟、李欣、于若、李云通、任振宇、郑东升、杨镇军、王连香、刘畅、秦永德、姚俊忠、刘秉杰、刘雅卿、王觉、刘富春、姜力、张德彦、成力、杨放、杨大味、王秋人、范蕴蕴、白金重、闻竹、谭小勋、李玉兰、李岩、杜丹、林红、马野、钟瑶、吕顺、吴雪、张海涛、张义旺、唐城、卢阳勇、黄志琼、高嗣、陈漫天、袁国镭、华继明、崔晓梅、洪帆、郭金逸、談一峰、陈牧、刘国强、权学俊、刘毅、妙佳、单智、刘旭方、杜可、廖建华、方慧生、张槟驿、李梳端、侯云霞、刘新歌、李统铎、胡志伟、冉劲松、李静、郭俊贤、林镖、宋广袤、邢娜、阿毛、刘吉弟、罗帅、傅小鸣、徐一萍、杜唯、汪得农、吉利、刘建云、杜昊、黄辉、蒋兵、易明豪、音达、李子洪、王音、严宇、邢维东、大龍、刘休、张鹏、程稚、刘玉彩、戈溢、江永杰、刘勇、窦卜、王维玉、王子琛、欧台海、魏东、都国桢、赵朔、刘颖、李世光、王文海、芸骞、姜勃、焦杨、刘洋、袁克华、俞蔓、洪伟、刘风华、张天红、刘休、杜婕、陈剑峰、张世君、张北云、邢一得、冬宁、黄金宝、黄丽娜、于建涛、吕凯、韩小平、张堂禹、边学、边红、李光林、关健、谢红辉、魏超、王钧、王楚禹、李维森、刘保民、杨婿、郭君梅、唐建英、尹俊、尹坤、王珍、刘港顺、谭洁、赵德伟、李恒彪、王敢生、李清、李瑛、秦齐、闫成林、

 

2007-7-31